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In Zeiten, in denen es keine Zinsen mehr gibt, die Börsen Achterbahn fahren und – nicht zuletzt wegen der Griechenlandkrise – Anleger zutiefst verunsichert sind, erscheinen Direktinvestments in Sachwerte eine vernünftige Anlagealternative zu sein. Zwar sind Geldanlagen in Sachwerten oft nicht fungibel, können also nicht kurzfristig an einem Markt wieder verkauft werden, stellen aber einen Inflationsschutz und manchmal sogar eine interessante Verzinsung in Aussicht – so der Glaube vieler Anleger. Dementsprechend sind Geldanlagen in Teakholzplantagen, Wäldern, Brennholz (Pellets), Ackerland, Farmen, Containern, Edelmetallen, Massagesessel, Kautschuk oder Palmöl, um nur einige wenige zu nennen, bei Anlegern begehrt. Das gilt erst recht dann, wenn neben einer interessanten Rendite oder Verzinsung von 6 bis sogar hin zu 9% zusätzlich angeboten wird, nach einer bestimmten Laufzeit das ursprüngliche Investment zurück zu erhalten.

Investments mit Auslandsbezug

Grundsätzlich sind alle Geldanlagen, die einen Auslandsbezug aufweisen, daraufhin kritisch unter die Lupe zu nehmen, welche Rechte der Anleger tatsächlich erwirbt, welches Recht anwendbar ist und vor allem, was im Fall des Falles auch durchsetzbar erscheint.

Wer über eine deutsche Firma, die oft nur als Vermittler auftritt, eine Beteiligung oder Anteile an einer Farm, an Ackerland, Wald oder Plantagen im Ausland erwirbt, muss sich darüber im Klaren sein, dass in jedem Fall hinsichtlich der Beteiligung an ausländischem Grundbesitz, ausländisches Recht zur Anwendung kommt. Da solche Anlageobjekte oft in Ländern in Mittel- oder Südamerikas, z. B. Panama, Nicaragua, Costa Rica, Ecuador, Argentinien liegen, kommen Rechtsordnungen zur Anwendung, die hierzulande eher unbekannt sind.

Palmöl

Nachfolgend soll einmal auszugsweise ein solches Direktinvestment in Palmöl unter die Rechtslupe genommen werden.

Palmöl ist ein Pflanzenöl, das aus dem Fruchtfleisch der Ölpalme gewonnen wird und ist ein wichtiges Pflanzenöl in der Ernährungswirtschaft. Es wird vorwiegend zur Herstellung von Backwaren, Bratenfetten, Fertiggerichten, Margarine, Süßwaren, aber auch teilweise industriell im Bereich Oleochemie (Kosmetika, Körperpflegeprodukte) und Bioenergie genutzt und in weiten Teilen Asiens und Afrikas zum Braten und Frittieren verwendet. Die Hauptabsatzmärkte für Palmöl liegen dementsprechend in Asien und Afrika.

Die wichtigsten Anbauländer sind Malaysia und Indonesien, die mit fast 48 % der Produktion zusammen rund 85 % der Weltproduktion ausmachen, so die Studie von Greenpalm für das Jahr 2013. Ecuador dagegen kommt nach Angaben von Greenpalm auf eine Produktion von nur 0,5 Millionen Tonnen Palmöl in 2013 und hat damit einen Marktanteil von ca. 1%.

Erwerb der Parzellen mit Ölpalmen

Die Anbieter von Direktinvestments in Palmöl bieten in aller Regel den Erwerb eines Ertragsrechtes an bestimmten individualisierten Parzellen mit einem Ölpalmenbestand oder mit noch anzupflanzenden Ölpalmen an.

In einer Verkaufsbroschüre dazu heißt es beispielweise:

„Der Investor schließt … einen Kaufvertrag über den Erwerb eines individuellen Ölpalmbestandes (Plot genannt) ab. Damit jeder Besitzer seine Ölpalmen eindeutig identifizieren kann, sind die einzelnen Palmen fortlaufend nummeriert, bzw. über einmalig vergebene, individuelle Palm- und Plotnummern und den Namen der Plantage eindeutig zugeordnet. Auch die Lage des erworbenen Ölpalmbestandes ist dank Global-Positioning-System-(GPS-) Technologie exakt nachweisbar. Diese und weitere Informationen sind in einer Eigentumsurkunde dokumentiert …“

Eine ganz ähnliche Formulierung findet sich in dem dazu gehörigen „Kauf-, Miet- und Rückkaufvertrag“. Darin werden dann z. B. zusätzlich noch das Pflanzjahr und die Pflanzensorte angegeben.

In der Verkaufsbroschüre wird damit geworben, dass als Sicherheit deutsches Vertrags- und Verbraucherrecht Anwendung findet.

Nach dem vorerwähnten Auszug aus den Unterlagen eines Anbieters heißt das nach deutschem Recht, dass man kein Eigentum an Grund und Boden, sondern lediglich ein Nutzungsrecht (Recht auf den Ertrag) der auf einer bestimmten Parzelle stehenden Ölpalmen erworben hat. Selbst wenn auf dieser Parzelle tatsächlich die angegebene Anzahl (35 Ölpalmen auf 0,25 Hektar für 7.500 €) von Bäumen stehen, sind diese Bäume nach deutschem Recht Bestandteil des Grundstücks, so die ausdrückliche gesetzliche Regelung in § 94 BGB.

Es bleibt damit festzuhalten, dass in dem vorgenannten Fall keine Parzellen mit Ölpalmen, sondern lediglich ein Nutzungsrecht an den Erträgen der auf dieser Parzelle stehenden Ölpalmen vereinbart wird. Fraglich ist, ob das im konkreten Fall nach ecuadorianischem Recht überhaupt möglich ist.

In dem Vertrag heißt es dann auch nur, dass die gekauften Ölpalmen fünf Tage nach vollständiger Zahlung des Kaufpreises an den Käufer übereignet werden und der Käufer zum Nachweis seiner Rechtsposition als Eigentümer der Ölpalmen eine Eigentumsurkunde des Anbieters erhält.

Kritisch dürfte allein bereits aus diesen Gründen die rechtliche Einordnung der vom Anbieter ausgestellten Eigentumsurkunde zu sehen sein, da einerseits deutsches Recht gelten soll, andererseits nach deutschem Recht einer solchen Vertragsgestaltung § 94 BGB entgegen steht. Von Bedeutung ist in diesem Zusammenhang, dass die Vorschrift des § 94 BGB nicht der freien Disposition der Parteien unterliegt, so ausdrücklich Ellenberger in Palandt, Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch, 75. Auflage 2015, § 94, Rn 1.

Ertrag aus den Parzellen mit Ölpalmen

In dem vorstehenden Beispiel sollen die Anleger eine garantierte Ausschüttung von 9% p.a. erhalten, diese soll quartalsweise rückwirkend zum Ende des Kalenderquartals ausgezahlt werden.

Die garantierte Ausschüttung soll durch das Ernten der Früchte der Ölpalme, der Verwertung der Frucht, der Gewinnung des Palmöls mit dem anschließenden Verkauf erwirtschaftet werden.

Rechtlich soll der Anleger, um die versprochene Rendite zu erhalten, seinen Bestand an Ölpalmen nach dem Kauf unmittelbar an den Anbieter und Betreiber der Plantage zurückvermieten (Sale and Lease Back Vertrag). Der Mieter, der gleichzeitig der Anbieter der Kapitalanlage ist, garantiert dem Vermieter (Investor) für die Laufzeit von 10 Jahren einen jährlichen Mietzins von 9%. Gleichzeitig verpflichtet sich der Mieter, die volle Last der Bewirtschaftung und Verwaltung der Ölpalmen zu tragen.

Interessant ist dabei, dass aus diesen vertraglichen Regelungen nicht hervorgeht, wer denn nun Eigentümer der Plantage ist und wer berechtigt ist, solche Verträge überhaupt einzugehen.

Nach Angaben der FDCL (Forschungs- und Dokumentationszentrum Chile-Lateinamerika e. V. aus Berlin tragen Ölpalmen erst nach 4 bis 5 Jahren. Das bedeutet, dass bei dem hier angesprochenen Direktinvestment Palmöl erst 4 Jahre nach der Pflanzung mit ersten Erträgen gerechnet werden kann. Da die Zeit von Bestäubung bis zur Reife nach Angaben des FDCL zwischen 5 und 9 Monaten beträgt, Ernte, Verarbeitung und Verkauf sicherlich auch einige Zeit in Anspruch nehmen, dürfte schon rein tatsächlich sehr fraglich sein, wie die versprochenen „Garantiemieten“ von Beginn an erzielt werden können. Diese Frage stellt sich erst recht vor dem Hintergrund, dass eine solche Plantage auch bewirtschaftet werden muss und damit Kosten verursacht, die von dem durch den Verkauf des Palmöls erzielten Erträgen vorher abzuziehen sind. Erst danach sind „Mietzahlungen“ möglich. Ob sich ein solches Modell wirtschaftlich rechnet, erscheint fraglich.

Rechtlich handelt es sich bei dem Zinsversprechen um eine – im Gesetz nicht ausdrücklich geregelte – Garantie des Versprechenden, also des deutschen Anbieters. Eine solche Garantie ist wirtschaftlich immer so viel wert, wie das Unternehmen, das die Garantie ausreicht. Ausweislich des Auszuges aus dem elektronischen Handelsregister weist der Jahresabschluss dieses Anbieters zum 31.12.2013 ein Eigenkapital von 25.000 € und einen Jahresüberschuss von rund 198.000 € bei Verbindlichkeiten von über 1 Mio € aus.

Rückverkauf

„In dem Vertrag über den Rückkauf der Ölpalmen heißt es

Der Käufer verkauft hiermit die Ölpalmen an … zurück … Der Rückkaufpreis entspricht dem Kaufpreis nach § 1.

Im dazugehörigen Verkaufsprospekt wird auf Seite 4 unter der Überschrift ‚1. Das Investment‘ von einem fest vereinbarten Rückkauf zu 100% des Kaufpreises nach 10 Jahren gesprochen.“

Auf Seite 10 wird nochmals klargestellt, dass der Rückkaufpreis 100% des Kaufpreises beträgt. Auch wird im steuerlichen Konzept davon gesprochen, dass der Investor rechtlicher Eigentümer der Ölpalmen ist, was nach deutschem Recht eben gerade nicht geht. Der Investor erziele, so die Broschüre, durch die laufenden Mieteinahmen Erträge aus Kapitalüberlassung und damit Einkünfte aus Kapitalvermögen.

Bei der Darstellung der Sicherheiten auf Seite 13 der Broschüre wird ausdrücklich betont

Der Rückkaufpreis ist bereits heute vertraglich fest vereinbart. Damit hat der Investor eine zusätzliche Sicherheit, die ihm neben den kontinuierlichen Mieterlösen die spätere Veräußerung seines Investments garantiert.

Einmal völlig unabhängig davon, was seine solche Rückkaufgarantie wirtschaftlich überhaupt wert ist, erscheint das Angebot auch unter rechtlichen Aspekten bedenklich. Zwar ist es die zivilrechtliche Ausgestaltung von Verträgen als Sale and Lease Back möglich. Ob und in wie weit eine bereits im Zeitpunkt des ursprünglichen Vertragsabschlusses festgeschriebene verbindliche Rückkaufgarantie zu einem vorher festgelegten Preis zulässig ist, erscheint doch sehr zweifelhaft.

Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) und ihr folgend die Gerichte sehen eine zeitweise Kapitalüberlassung gegen Zinszahlung mit Rückzahlung des ursprünglich eingesetzten Betrages – völlig unabhängig von der Frage der zivilrechtlichen Ausgestaltung des Vertragsverhältnisses im Einzelnen – als Einlagengeschäfte im Sinne des § 1 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 KWG an, vgl. nur Hess. VGH vom 29.10.2007, 6 TG 1468/07; VG Frankfurt vom 11.07.2011, 9 K 646/11; vom 11.03.2010, 1 L 271/10; 26.11.2013, 9 L 2958/13. Wer solche Geschäfte betreibt und keine nach § 32 KWG erforderliche Bankerlaubnis hat, handelt nach Ansicht der BaFin und dieser folgend nach Ansicht der Verwaltungsgerichte unerlaubt. Es werden in einem solchen Fall nach Ansicht der BaFin unerlaubte Bankgeschäfte in Form des Einlagengeschäfts betrieben.

Das bedeutet, dass es hier erhebliche rechtliche Bedenken im Hinblick auf Zulässigkeit der vertraglichen Ausgestaltung des Direktinvestments in Palmöl gibt.

Kleinanlegerschutzgesetz

Mit der durch das Kleinanlegerschutzgesetz erfolgten Reform des Vermögensanlagengesetztes werden alle sonstigen Anlagen, die einen Anspruch auf Verzinsung und Rückzahlung gewähren ohnehin als Finanzinstrumente (Vermögensanlagen nach § 1 Absatz 2 Nr. 7 VermAnlG in der neuen Fassung) eingestuft. Das bedeutet zum einen, dass alle öffentlich angebotenen Anlageformen, die in irgendeiner Weise eine Verzinsung bieten und am Ende einer bestimmten Laufzeit vom Anbieter „zurückgenommen werden“, zwingend eines ordnungsgemäßen Verkaufsprospektes bedürfen. Zum anderen können solche Direktinvestments dann nur noch von Personen mit einer Erlaubnis nach § 34 f GewO (Erlaubnis als Finanzanlagenvermittler) oder einer Erlaubnis nach § 32 KWG als Finanzdienstleistungsinstitut bzw. als gebundener Vermittler nach § 2 Absatz 10 KWG eines Finanzdienstleistungsinstitutes vertrieben werden.

Fazit

Legt man Direktinvestments unter die Rechtslupe, wie hier am Beispiel eines Direktinvestments in Palmöl, dann zeigt sich schnell, dass solche Angebote rechtlich äußerst dürftig sind und erhebliche rechtliche, wirtschaftliche aber auch konzeptionelle „Fallstricke“ für die Anleger beinhalten.